Термини като притежание на имот за определен период, без да се притежава земята под него (Leasehold) и ‘пълна собственост’ (Freehold) могат да звучат като прекалено технически или юридически, но всъщност да важни и е добре да сте запознати с тяхното значение. Има голяма разлика, дали притежавате дома си за неограничено време след покупката или ще имате наемодател, въпреки че уж сте купили жилището.
Какви са различните форми на жилищна собственост?
Има две различни форми на жилищна собственост – пълна собственост (Freehold) и временна собственост – за определен срок и без закупуване на земята (Leasehold). Въпреки че агентите по недвижими имоти се опитват да прикрият това, формата на жилищната собственост може да бъде определи дали едно жилище си заслужава да се купи или не. Много хора, които не са запознати със значението на тези форми, когато купуват своя нов дом, след това съжаляват, защото това може да им струва много скъпо.
Какво е пълна собственост (Freehold)?
Ако имате пълна собственост над жилище, това означава, че вие сте си купили завинаги сградата и земята, върху която тя е построена. В имотния регистър вашето име стои като пълен собственик, който притежава всичко. Пълната собственост в повечето случаи е по-предпочитания вариант и няма да сбъркате с него.
Няма да ви се налага да плащате годишен наем за земята. Нямате наемодател, който не може да поддържа сградата или който ви иска такси за това. Вие имате отговорност да поддържате сградата – покрива и външните стени.
Целите къщи обикновено се продават като пълна собственост.
Какво е временна собственост (Leasehold)?
Временната собственост означава, че вие, на практика, имате договор с пълния собственик(понякога наричан и наемодател), да използвате жилището за определен брой години. Периодите за отдаване по принцип са дълго – често 90 или 120 години, но могат да бъдат до 999 години. Има и случаи с кратки периоди обаче, например 40 години.
Временният собственик има договор с пълния собственик, който урежда юридически правата и задълженията на всяка от страните.
Пълният собственик обикновено отговаря за поддържането на общите части на сградата, като например фоайе, стълбище, както и външните стени и покрива. Някои временни собственици, обаче, може да поискат „право за управление“ и в този случай те носят отговорност за общите части. Временните собственици плащат такса за поддръжка, годишни такси и техния дял от застраховката на сградата. Те обикновено плащат годишен наем за земята на пълния собственик.
Ако искат да направят голяма промяна по сградата, временните собственици трябва да поискат разрешение от пълния собственик. Може да имат и други ограничения, например забрана за притежание на домашни любимци или за преотдаване на жилището под наем.
Ако временен собственик не уважи условията в договора, например не плаща таксите, тогава пълният собственик има право да го разтрогне.
Спорове между временни собственици и пълни собственици
Често се случва да има напрежение между двата типа собственици.
Таксите са основен източник за спорове, тъй като временните собственици често смятат, че пълните собственици им искат прекалено много пари, но не могат да направят почти нищо по въпроса. Наемът за земята обикновено струва между 100 и 250 паунда, и за обикновени апартаменти годишната такса може да достигне над 1000 паунда.
Временни собственици често се оплакват, че пълните собственици не поддържат сградите на достатъчно добро ниво и не се грижат за чистотата.
Пълните собственици пък често се оплакват, че временните нарушават договорите си, например като вдигат твърде много шум или не искат разрешение за строителни дейности.
Намаляващата стойност на временната собственост
Когато договорът за временната собственост изтече и не се поднови, собствеността на жилището се връща към пълния собственик. С други думи, ако имате договор за 40 години, имате правото да използвате жилището в продължение на 40 години, преди то отново да стане притежание на пълния собственик. Договор за малко или нула години очевидно е безполезен и когато всички други неща са равни, колкото по-кратък е договора, толкова по-малка е стойността. Стойността на дългите договори е сравнително стабилна, но цената на краткосрочните може да падне значително. Например, апартамент с договор за временна собственост за 60 години струва повече от 10 процента по-малко от договор за 99 години – вие може да смятате, че апартамента струва 200 000 паунда, но в действителност той струва по-малко от 180 000 паунда, като разликата в цената се притежава от пълния собственик.
Трябва ли да се избягва покупката на жилище със собственост за кратък период?
Собственост под наем за по-малко от 90 години може да бъде проблемна за временните собственици и трябва да се подхожда внимателно. Всяка собственост, по-кратка от 80 години значително се отразява върху стойността на жилището. Ако имате краткосрочен договор за собственост, цената на жилището може да падне значително, дори имотите наоколо да повишават цените си. Това означава, че все по-малко хора ще искат да купят жилището ви, ако решите да продавате. Означава също, че ипотечните кредитори може и да не отпуснат ипотека за него.
Удължаване на срока на собствеността
Редица правителствени закони осигуряват защита на временните собствениците с кратки договори, като им дават правото да ги удължат или да получат право да станат пълни собственици на имота – но това може да струва много скъпо. Законът е различен, в зависимост от това, дали имате къща или апартамент.
Апартамент:
Обикновено имате правото да удължите договора за собственост с 90 години върху периода, който ви остава.
В този случай няма да ви се налага да плащате повече наем за земята и можете да предоговорите условията на договора, като например, кой ще плаща за ремонти по апартамента.
Обаче имате единствено законното право да го направите, ако сте имали договор за собственост от 2 години и той е бил дългосрочен, обикновено над 21 години.
Ще трябва да платите допълнително за удължаване на договора за собственост.
Много хора, които обмислят покупката на краткосрочна собственост (обикновено под 80 години) настояват временния собственик да удължи срока, преди да купят жилището.
След като кажете на пълния собственик, че имате правото да удължите срока на договора си, той има право да приеме офертата ви, да я предоговори или да я откаже. Ако той ви откаже, имате правото да заведете дело в съда.
Къща:
Може да имате правото да удължите срока на собствеността с 50 години.
В този случай можете да предоговорите условията по договора, като например, кой ще плаща за ремонтите по къщата.
Обаче имате правото да го направите, ако сте били временен собственик поне 2 години и договорът ви е бил дългосрочен, обикновено за повече от 21 години.
За разлика от апартаментите, за къща няма нужда да си купувате удължаване на срока на договора, но наемът за земята е много вероятно да поскъпне.
Препоръчва се да потърсите професионална помощ за удължаване на собствеността. Например, ако живеете в преправена къща, може да важат правилата за удължаване на договора за за апартамент, вместо за къща.
След като кажете на пълния собственик, че имате правото да удължите срока на договора си, той има право да приеме офертата ви, да я предоговори или да я откаже. Ако направи последното, можете да заведете дело в съда.
Купуване на пълната собственост за имот със временна собственост
Може също така да имате право да купите пълна собственост за къщата или апартамента ви така, че да бъдете пълен собственик. Това се нарича ‘освобождаване’ (Enfranchisement). И докато зад него стоят сложни правни процедури и разходи, освобождаването може да се окаже безценно. Отново, законите са различни, според това дали имате къща или апартамент. Най-добре потърсете професионален съвет и помощ.
Какво е съвместно придобита собственост (Commonhold)?
Съвместно придобитата собственост е вариант на пълната собственост, приет със Закона за реформиране на временната собственост от 2002 г., който премахва някои от най-лошите аспекти на временната собственост .
Съвместно придобита собственост имаме, когато една сграда е разделена на определен брой апартаменти с пълна собственост. Общите части са собственост и управлявани от Асоциацията за съвместно придобиване на собственост – компания, която е собственост на пълните собственици на апартаментите.
Това означава, че няма по-висш пълен собственик, но собствениците на апартаментите управляват общите и външните части на сградата съвместно. Това защитава хората от алчни пълни собственици и от проблеми с краткосрочни договори за собственост.
Но като всяка форма на множествено управление, проблеми и конфликти винаги може да има. Всъщност само около 15-20 съвместно придобити собствености са били завършени във Великобритания.