Значение и защита на депозита в Англия и Уелс. Нормативни изисквания. Схеми за защита.

В Обединеното кралство е практика, с малки изключения, наемодателят да изиска и получи депозит от наемателя.

Депозит, според „Housing Act 2004”, е взетата от наемодателя сума, която гарантира изпълнението на дадено задължение/ия от наемателя или като начин за освобождение от отговорност на наемателя при или във връзка с изпълнението на договора за наем. В „Housing Act 2004” са уредени задълженията на наемодателите, ако при сключване на договор за наем взимат депозит да се включат в схема за защита на депозита.

В практиката, при наемане  на жилище са се наложили два типа депозити.

1. „Holding deposit” – депозит при изтегляне на жилището от обръщение, без страните все още да са в договорни отношения. Този вид  депозит е използван от наемодателя, когато той спира рекламата за предлаганото от него жилище и поема ангажимент към бъдещия наемател да не търси други наематели. Използва се още и в случаите, когато наемодателят трябва да провери препоръките и финансововата стабилност на наемателя. Закона не е предвидил схема за защита на този вид депозит.

2. „Security deposit” – взема се, за да гарантира изпълнението на задължения от страна на наемателя по договора за наем. Този вид депозит е защитен от закона със схема за защита на депозита съгласно разпоредбите на „Housing Act 2004”.

Депозитът може да бъде единствено паричен и не по-голям от 2 месечни наема. Той трябва да гарантира суми във връзка със:

• Повреждане на жилището и включените в него мебели, посуда и други вещи, в случай че повредите са различни от естественото износване вследствие нормалното използване на имота.
• Разноски по почистване (например, на електроуреди, изцапани стени, мокети или килими).
• Отстраняване на отпадъци от дадения имот.
• Неизплатени наеми.
• Подмяна на патронника на входната врата, ако наемателят не предостави оригиналните ключове и др.
• Липсващи или повредени вещи от имота, които принадлежат на наемодателя.

Наемодателят няма право да изисква заменянето на стара мебел или вещ с нова, а единствено с такава, равна по стойност на липсващата или повредена вещ.

Сумите по депозита не може да се ползват за покриване на:

• Суми, дължими на агенции във връзка с договор за наем.
• Суми, които наемателя дължи на други основания, като например към доставчици освен, ако наемодателят е понесъл финансови загуби.
• Отговорности на наемателя, ако наемодателят е претърпял загуби, но не и финансови такива (Пример – използване на сумата от депозита, като санкция при неспазване на правилата за ползване на сградата, в която дадения под наем имота се намира).

Добрата практика изисква, при задържане на пари от депозита, наемодателят да предостави на наемателя документи за извършените разходи, като върне съответната разликата от депозита.

Във Великобритания договорите за жилищни наеми са по принцип два вида “Assured shorthold tenancy” или „Common law tenancy”.

“Assured shorthold tenancy”, е договор за наем при който след като наема приключи, наемодателят е в състояние да си възстанови владението на имота.

Този вид договор за наем има няколко основни характеристики:

• Имотът и жилището на наемодателя са отделени едно от друго.
• Наемателите са физически лица(лице).
• Имотът се ползва за основно място на живеене.

В случай на „Common law tenancy”, правата и задълженията на наемателя се определят главно чрез договорени между страните условия (записани в споразумението). Те са договорни или „не-законови договорни отношения за наем“ и приличат на отношение при търговско наемане.

От 6 Април 2007г., всички депозити (за наем до £25 000 на година), които са взети от наемодателя или техният агент по “Assured shorthold tenancy” в Англия и Уелс, следва да бъдат предпазени чрез оторизирана от правителството схема.

В случаите когато наемният договор е подновен преди датата 6 април 2012 до 6 май 2012 наемодателят се задължава да:
• Да се включи в някоя от съществуващите гаранционни схеми.
• Да запознае наемателя със съответна информация по закон.

Ако наемния договор е предоговорен след 6 април 2012, наемодателят трябва:
• Да се включи в гаранционна схема до 30 дни
• Да предостави на наемателя законова информация в рамките на 30 дневен срок

Заедно с всяка оторизирана схема има и процедура за уреждане на спорове във връзка с депозита по наемния договор. Тя служи като алтернатива на съдебното уреждане на възникнали между страните спорове.

Ако има спор за депозит по дадена схема, агентът или наемодателят е този, който трябва да докаже, че е налице нарушение по договора за наем. Депозитът, в противен случай,  трябва веднага да бъде изплатен на наемателя.

Във връзка със защитата на депозитите има няколко схеми в съответствие със законовите наредби:

1. Aдминистрирана от “Deposit Protection Service” защитна схема.

2. Схема „My Deposit”, администрирана от „Tenancy Deposit Solution” и осъществяваща се от Националната организация на наемодателите.

3. Осъществявана от “The Dispute Service” застрахователна схема.

Наемодателят не може да държи депозит, без да е избрал някоя от съществуващите схеми за защита на депозита.

Ако наемодателят иска да избегне това и да не се включи в одобрените защитаващи депозита схеми, той рискува да не е в състояние да си възстанови владението си върху имота. Освен това, наемателят би могъл да осъди и задължи наемодателя да му изплати суми до три пъти от размера на депозита плюс самия депозит.

Депозитът или решението, каква сума от него да се върне на наемателя трябва да се предостави в срок от 10 дни от изтичането на договора за наем на наемателя.

Вместо депозит, наемодателят би могъл да изиска:

1. Застраховка депозит (в този случай, платена от наемателя), осигуряваща застрахователно покритие за нанесени повреди, неизплатени наеми, а също и правна помощ. Цената на този вид застраховка е различна в зависимост от покритието. В повечето случаи възлиза на около £100 за 12 месечен период и е прието наемателят да плати цялата сума при сключването на договора за наем. Ако настъпи застрахователно събитие, застрахователната компания изплаща на наемодателя обезщетение, като след това може да изиска от наемателя да въстанови изплатената сума. Този метод обикновенно се прилага в случаите, когато наемателят премине оценка за финансовия риск, която оценка се осъществява от агент на застрахователната компания или директно от самата компания.

2. Гаранция – дава се от трето лице (Финансова институция).

При тази категория отношения, наемателят може и да не плаща депозит, но е длъжен да отговаря на определени финансови показатели и условия, поставени от гаранта. Когато тези показатели са покрити, третото лице (гарантът) поема гаранционно задължение към наемодателя. Най-често това задължение възлиза на два месечни наема, а наемателят изплаща еднократно определена сума на гаранта.

Този вид уреждане на отношенията, въпреки че рядко се изполва в практиката, има редица предимства, тъй като страните не прехвърлят и държат пари по време на наемния период и не е нужно да водят счетоводен отчет за депозитната сума.