Няколко ключови данъчни промени засегнаха инвеститорите, които взимат ипотека, за да купят жилища за отдаване под наем (Buy-to-let). Допълнителната такса от 3 процента за гербов налог направи покупката на жилище с цел отдаване под наем доста по-скъпа, често с десетки хиляди паунди. Промените в данъчните облекчения, които ще бъдат въведени напълно до 2020 година, принудиха много наемодатели с ипотеки да пресметнат наново своите очаквания за възвръщаемост.
Промените около гербовия налог бяха представени от бившия финансов министър Джордж Озбърн и гласят, че който си купи допълнително жилище с цел отдаване под наем на стойност над 40 000 паунда, трябва да плати допълнителни 3 процента от стойността му, над гербовия налог, с който е обложена покупката дотук.
Освен това, от април 2017-та година започнаха постепенните орязвания на данъчните облекчения. Преди това наемодателите можеха да получат облекчение за лихвата, която плащат по ипотеката, преди да платят данъците по печалбите си. Сега данъчни облекчения има само за 75 процента от лихвата, а до 2020 година тези данъчни облекчения ще се намалят до нула, като бъдат заменени с данъчни кредити. Ефектът от това ще бъде загуба на приходи за всички данъкоплатци с висока данъчна ставка с ипотеки.
Други наемодатели може да започнат да плащат по-високи данъци, защото промените ще ги изместят в по-горна категория, въпреки че няма да са увеличили приходите си.
Обявените промени охладиха имотния пазар за отдаване под наем, защото нервните инвеститори не искат да рискуват с покупки на нови жилища.
Въпреки всичко, наемодателите, които купуват имоти чрез свое дружество с ограничена отговорност, са изключение от тези промени. Възниква въпросът – в кой момент от финансова гледна точка ще е по-изгодно да не се купуват директно жилищата, а да се основе фирма и те да се купуват през нея?
Финансови предимства и недостатъци при основаване на фирма
Опцията да се инвестира в имоти чрез фирма стана популярна в последно време, след като наемодателите започнаха да търсят начини да избегнат неотдавнашните данъчни промени. С подобен ход обаче не бива да се бърза, защото не е сигурно, че ще се спестят пари.
Един от недостатъците е по-големите разходи за ипотека през фирма. Въпреки това някои по-сериозни инвеститори могат и да преценят, че по-големите разходи за ипотечен кредит все пак им излизат по-изгодно, отколкото да плащат повече за данъци. Всеки наемодател е различен и затова няма един отговор, който да е валиден за всички.
Какви са разходите за управление на дружество с ограничена отговорност?
Самата регистрация на фирмата не струва много. Използването на професионални посреднически услуги е добър вариант, тъй като те ще попълнят всички необходими формуляри, но пък ще трябва да заплатите около 100 паунда, докато ако решите да действате сами, таксите ще ви струват около 12 паунда.
Дружествата с ограничена отговорност са задължени да попълват годишна данъчна декларация. Има и малка такса за подаването на самата декларация, а може да е необходимо да си наемете и счетоводител.
Основните разходи обаче идват, когато решите да вземете заем. Дружествата с ограничена отговорност трябва да очакват да платят стотици паунди повече като вноски по ипотеката, за разлика от частните лица.
Така например наемодател, който печели от наем средното за Великобритания от 11 010 паунда на година върху базова годишна заплата от 35 000 паунда ще носи у дома си с около 1400 паунда по-малко на година ако използва дружество с ограничена отговорност. Този наемодател ще плаща 3,41 процента ипотечна лихва като заема парите от фирма, а като частно лице тя е едва 1.92 процента. Базирано на ипотека за 75 процента от сумата на жилището, точната сума, с която ще е ощетен наемодателят на година заради фирмата, възлиза на 1369 паунда.
Кога е по-изгодно да имам дружество с ограничена отговорност?
По-високите лихви при ипотеките на фирми означават, че за малките инвеститори, които искат да отдават под наем ще бъде по-изгодно, ако теглят ипотечни кредити като частни лица. Но от една точка нататък ипотеката през фирма има предимства и може да излезе по-евтино.
Според някои финансови съветници, тази точка е, когато се притежават четири или повече ипотеки за имоти за отдаване под наем – тогава вече има смисъл от фирмата. Наемодател с четири жилища, отдадени под наем, ще печели с 274 паунда повече на година, отколкото ако е взел ипотеките като частно лице. Изчисленията са направени при приход от наем и основна заплата от общо 79 040 паунда за година. Годишните разходи по ипотеката в този случай ще бъдат 19 646 паунда за фирма и 11 0 62 паунда за частно лице, но данъкът в първия случай ще бъде едва 9435 паунда, за разлика от 18 604 паунда при частното лице. Така приходът след данъци на компанията е 49 644 паунда, а при частното лице 49 374 паунда.
Ами ако вече имам много жилища, купени с ипотеки за частно лице?
За съжаление ако вече имате едно или няколко жилища с цел отдаване под наем и ипотеките са взети като частно лице, продаването и в последствие прекупуването им като фирма няма да има ефект.
За да прехвърлите имотите от ваше име на името на фирма, трябва да ги продадете, но ще трябва да платите и данък капиталова печалба. Освен това, вероятно при повторната покупка отново ще трябва да платите гербов налог. Тези разходи ще обезсмислят всичко това, особено ако имате малко на брой жилища, а дори и инвеститорите с много имоти няма да имат изгода от подобна стъпка, затова е и по-добре тя да не се предприема.