Основните видове наематели във Великобритания се определят от вида на отдаденото жилище (или част от жилище).
Наемодателите са собствениците на жилището и те имат правото да отдават цялото жилище (ако е отделно от мястото, където живеят), част от жилището или стая в жилището, a също така могат и да не са собственици, а само наематели на това място, което отдават под наем (subletting).
Ако наемателят живее в жилище, отделно от това на собственика му (Landlord), той се нарича Tenant; ако живее в стая в настоящото жилище на собственика, той се нарича Lodger, a ако живее в стая на жилище, наето от друго лице, той се нарича Subtenant/Occupier.
Правата и задълженията на двете страни – наемодател/наемател, се определят от техния статус спрямо съответното жилище (стая), които са отдадени под наем.
Това са права и задължения, които много често се пренебрегват, когато се стига до наемане или отдаване под наем на дадено място. Хората обикновено се интересуват от самото жилище, неговите удобства и местонахождение, от вида и състоянието на стаята и рядко отделят внимание на предварителното съгласуване на правата и задълженията с отсрещната страна в сделката. Едва когато наемателят/наемодателят се окажат несериозни към изпълняването на своите задължения, тогава се сещаме за това, че не сме ги уредили по най-добрия начин.
Уреждането на отношенията между наемател и наемодател обикновено се решава по силата на т.нар. Assured Shorthold Tenancy (AST) – закон, който е приет през 1997 г.
Един от най-дискусионните въпроси е, например, уреждането на връщането на депозита при освобождаване на наетото жилище. Потърпевшата страна в тази ситуация обикновено е наемателят. Ето защо тази тема стана предмет на допълнителни правни уточнения, направени през последните години.
Депозитът и наемателите (Tenants)
Независимо от това какъв е размерът на сумата, която е обещана да се върне на наемателя, тази сума трябва да му се изплати в 30-дневен срок. Ако това не се случи, тогава наемателят има правото да изиска да му се върне целия депозит, който е направен към датата на наемането на жилището, независимо от пораженията и неуредиците, които са били направени на по-късен етап. Законът също така изисква наемодателят да е внесъл получения депозит в специална банкова сметка (secured account). Вече са отминали дните, когато наемодателят имаше правото да използва пари от депозита за покриване на разноски за предизвикани от наемателя поправки и ремонт на жилището. Преди употребата на каквато и да е била част от сумата от депозита, той е длъжен да уведоми наемателя и да съгласува този разход с него. Ако наемателят е недоволен от размера на върнатата сума по депозита, той може да направи постъпки за връщането му в пълен размер пред институцията TDA (Tenant Deposit Scheme).
Има няколко компании, които могат да придвижат този въпрос:
– The Deposit Protection Service;
– My Deposits;
– The Tenancy Deposit Scheme.
Депозитът и наемодателите
Наемодателят няма вече правото да задържа и да разполага с депозита, а трябва да го внесе в холдингова сметка. По време на възникнал спор и двете страни нямат правото на достъп до внесения депозит до момента на разрешаване на ситуацията. През това време депозитът се счита за собственост на TDA, който по всяко време може да изиска от наемодателя обяснения и доказателства в случай, че той е решил да ползва дори малка част от него.
Основни права на наемателите (Tenants)
Договор за наем.
Всеки Tenant има правото да получи по един екземпляр и разяснения по отделните страни на договора, както и по един екземпляр при всяка бъдеща промяна (повишаване на наема, например) или преподписване (удължаване) на договора.
Основните клаузи з а правата на наемателя, които трябва да бъдат включени в договора, са:
– Данни за контакт с истинския наемодател, а не агенцията – в случаи на задържане на депозита или когато трябва, да се обясни примерно ситуация, при която имотът е бил сериозно увреден или има нужда от спешен ремонт, за да се избегнат тромавите (понякога) процедури с посредничеството на агенцията.
– Адекватно обзавеждане и оборудване – нормални условия и удобства (работеща фурна, топла вода, интернет и т.н.), гарантиран и лесен достъп до помещенията и уредите.
– Възможност за ремонт на имота – гаранция за незабавна поправка на базисни уреди и предоставяне на основни удобства (примерно, топла вода).
– Застраховка – възможност на наемателя да застрахова своите вещи и ценности в случаи на кражба или природно бедствие. Често пъти застраховките, които наемодателят прави, са символични и те не покриват стойността на ценностите на наемателя.
Основни права на собствениците на жилище (Landlords)
Възвръщане на владението на собствеността.
Това е основно право, което може да се задейства по всяко време преди изтичането на договора в случай на неплащане на наема. Но за да бъде упражнено то, наемодателят трябва да мине през съответните законови процедури, като първо връчи предупреждение за освобождаване на жилището.
Други права:
– Да отстранява вещи, оставени от наемателя след напускането на жилището, без да му трябва специално разрешение.
– Да инспектира имота след предизвестяване в определен срок (минимум 24 часа) – ако, примерно, има подозрения за злоупотреба с жилището, определени части от него, съоръжения и уреди.
– Да посети отдаденото под наем жилище в случай на неплащане на наема, като в този случай посещението може да бъде и внезапно, без предварително уведомяване.