Основните видове наематели във Великобритания се определят от вида на отдаденото жилище (или част от жилище). Наемодателите са собствениците на жилището и те имат правото да отдават цялото жилище (ако е отделно от мястото, където живеят), част от жилището или стая в жилището, a също така могат и да не са собственици, а само наематели на това място, което отдават под наем (subletting).
Ако наемателят живее в жилище, отделно от това на собственика му (Landlord), той се нарича Tenant, ако живее в стая в настоящото жилище на собственика, той се нарича Lodger, a ако живее в стая на жилище, наето от друго лице, той се нарича Subtenant/Occupier.
- Правата на subtenant са сравнително ограничени.
Тази категория наематели обаче също би трябвало да имат договор за наем със съответните задължителни клаузи. Едно изрично тяхно право е например това, че могат да поставят ключалка на вратата си.
- Правата на лице, наело стая в дома на собственика (lodger).
Най-ограничени са правата на тази категория наематели. На тях също се предоставя договор за наем, в който е изрично указано правото за ползване на наетото помещение (стая). Собственикът може да му предостави ползването на кухнята, пералното помещение, както и правото му за преминаването през хола, но това не влиза в задълженията му, а идва като жест на добра воля.
Големите ограничения на правата на lodger-а идват от това, че той се води като “excluded occupier”, т.е. има правото да остане в къщата/квартирата само докато трае писмения му договор за наем или докато собственикът не реши, че повече не желае да отдава под наем помещението в дома си.
- Недостатъци при наемането на стая в жилище:
– Наемодателят може да поиска по всяко време от
наемателя да напусне, като за разлика от другите видове отдаване под наем (tenancy), при този случай съдебни решения не се изискват;
– наемателите също така не могат да изискват от наемодателя да променя дадени условия или да поправя даден уред в кухнята или пералното помещение. Презумпцията тук е, че след като наемодателите могат да живеят на дадения адрес и да ползват уредите, намиращи се в определено състояние, същото би трябвало да важи и за наемателя и е проява на каприз от негова страна да изисква една или друга промяна. Ако възникне спор, той обикновено се решава в полза на наемодателя и в някои крайни случаи наемателите биват принудени да напуснат мястото.
- Правата на лице, отдало стая под наем в жилището си (landlord)
Добре е все пак, преди да се наеме стая, помещения или цялото жилище, да се на-прави запитване до банката, отпуснала кредита за имота, дали неговият собственик (landlord) има правото да го отдава под наем. Най-често се оказва, че лендлордът е в правото си за това, защото при настоящата криза и невъзможността на някои собственици да покриват вноските си по заема всеки месец банките обикновено се съгласяват на подобни действия. По подобен начин стои въпросът и с отдаването под наем на общинско жилище (council flat), което става обаче само след изричното уведомяване и одобряване от страна на общината, което трябва да е удостоверено в писмен вид от съответната й служба.
- Права при загуба на жилището от страна на собственика
Една от сферите, в които е важно да се отбележат правата на наемателя, са случаите на отнемането на жилището от неговия собственик, при нередовно внасяне на месечните плащания за банковия му кредит (моргич). Често пъти до неотдавна наемателите са били насила извеждани от жилището, когато неговият собственик е закъснявал с внасянето на месечната вноска по кредита.
При тези случаи на наемателите обикновено се даваха 24 часа, за да се изнесат от жилище то. Действащото през последните години законодателство обаче напълно гарантира тяхната защита при подобна ситуация. Ако откриете, че вашият наемодател не си плаща редовно месечните вноски, договорът ви в този случай незабавно се прекратява, но имате правото, в случай че банката ви откаже съдействие, да се обърнете към съда и да поискате двумесечна отсрочка за вашето изнасяне, за да имате време да си намерите хубаво жилище.
Добре е да се знае, че агенцията за отдаване под наем е длъжна да получи разреше-ние от страна на наемодателя, че банката, от която е взет неговият кредит, е съгласна и известена относно отдаването на въпросната стая под наем. Така че, ако, недай си боже, попаднете в подобна ситуация, вие можете спокойно да изисквате отговорност както от наемодателя, така и от въпросната агенция за недвижими имоти.
- Новите законодателни актове и правата, произтичащи от тях.
Новите актове, в които са уредени тези права, са съответно Mortgage Repossessions (Protection of Tenants etc) Act 2010, който дава правото на наемателя да поиска от съда да издаде заповед, в която датата за напускането на жилището да бъде 2 месеца след датата на заповедта. Освен това този акт изисква от банката да връчи предупреждение на наемателя, че в определен срок в къщата ще бъдат изпратени съдии-изпълнители.
Още една сравнително нова разпоредба, която урежда правата и задълженията на наемателя и на кредитната компания (банка), отпуснала моргича, е The Dwelling Houses (Execution of Poss ession Orders by Mortgagees) Regulations, които описва точните действия, които е допустимо да се предприемат при спиране на изплащането на жилищния кредит от страна на наемодателя.
– ако кредиторът (банката) иска да пристъпи към конфискация на жилищния имот, тя трябва най-напред да уведоми както собственика, така и наемателя в писмен вид, който е изготвен в установената законова форма;
– ако наемателят получи подобно предупреждение за изземването на имуществото, той трябва да се свърже незабавно с кредитора (банката), за да се осведоми за своите права в ситуацията;
– банката е длъжна да даде поне 2-месечен срок за уреждането на преместването;
– банката може да остави наемателят да живее и за период по-дълъг от 2 месеца, ако наемателят плаща наема директно в сметката на банката, но за това се изисква нейното изрично съгласие;
– в случай на нежелание за преговори и сътрудничество от страна на банката наема-телят може да подаде иск до съда, който почти със сигурност ще бъде уважен;
– изрично е постановено наемателят да търси правна помощ при решаването на този въпрос.
Новите постановления определено са в полза на наемателя, предотвратявайки ситуации, при които сериозни и отговорни наематели биват изправяни срещу съдии-изпълнители или експресното изискване да освободят жилището в срок до 24 часа.
В случай, че кредиторът (банката) не се съгласи да остави наемателя в жилището за повече от 2 месеца, той може да задържи плащането на наема, особено ако жилището трябва да се напусне по-рано от предварително фиксирания в договора срок и спокойно може да предяви иск за компенсация, позовавайки се на нарушението на договора от страна на наемодателя.