Вие сте наемател в държавния сектор, ако сте наемател на:
• местен орган на властта: това са районни council и административни council на Лондон;
• Housing Action Trust (HAT); или
• жилищна асоциация (ако периодът на наема е започнал преди 15.01.1989г.);
• жилищна кооперация (ако периодът на наема е започнал преди 15.01.1989г.).
Ако сте наемател на една от посочените организации, вие ще сте secure tenant. Обаче, наемателите на HAT и местните власти могат да бъдат introductory tenant за първите 12 месеца от обитаването на жилището.
Ако сте наемател на жилищна асоциация или кооперация и вашия период на наемане е започнал на или след 15.01.1989г., вие ще сте assured tenant.
Права на secure tenant (сигурен наемател)
Като secure tenant, вие можете да останете в жилището, докато вашия landlord не убеди съда, че има основателни причини за вашето изгонване – например, ако имате неплатени наеми, повредил(а) сте имуществото или сте нарушил(а) някои от условията по споразумението.
Като secure tenant, можете да се възползвате от правата си – например, за извършването на определени ремонти – без да се притеснявате, че можете да бъдете изгонен(а). Освен правото ви да останете в жилището, при условие че се придържате към условията на наема, имате и други законни права, като: и вие да давате под наем жилището с разрешението на вашия landlord, както и правото местен член на вашето семейство да наследи правото ви на наем след смъртта ви (право на „онаследяване”).
Обикновено, вашето писмено tenancy agreement ще ви дава повече от горе споменатите права.
Като secure tenant, вие имате правото да подадете оплакване за съответния проблем пред длъжностно лице. Ако сте наемател на местните власти, длъжностното лице ще бъде Local Government Ombudsman, а ако сте наемател на жилищна асоциация – Housing Ombudsman.
Права на assured tenant (обезпечен наемател)
Като assured tenant, вие можете да останете в жилището, докато вашия landlord не убеди съда, че има основателни причини за вашето изгонване – например, ако имате неплатени наеми, повредил(а) сте имуществото или сте нарушил(а) някои от условията по споразумението.
Като assured tenant, можете да се възползвате от правата си – например, за извършването на определени ремонти – без да се притеснявате, че можете да бъдете изгонен(а).
Освен правото ви да останете в жилището, при условие че се придържате към условията на наема, имате и други законни права, като:
• правото жилището да бъде ремонтирано и поддържано в добро състояние;
• правото партньорът ви от противоположния пол да наследи правото ви на наем след смъртта ви (право на “онаследяване”).
Фиксиране, увеличаване на наема
Secure tenant
Наеми на местните власти
Наемите за наемателите на местните власти са фиксирани според жилищната политика на местните органи на властта и количеството на средствата, отпускани от централното управление. Вие нямате контрол върху сумата на наема, но можете да подадете молба за Housing Benefit, за да си помогнете с изплащането.Наеми на жилищна асоциация и жилищна кооперация, които са започнали преди 15.01.1989г.
Обикновено, наемът на жилищната асоциация или кооперация ще бъде регистриран като „справедлив наем” от Rent Officer.
След като наемът е регистриран, обикновено не може да бъде определян друг наем за жилището в продължение на 2 години. Наемът може да бъде увеличен, ако:
• поискате нова оценка за „справедлив наем” след 2 години;
• вашият landlord поиска нова оценка за „справедлив наем” след година и девет месеца, въпреки че нов наем не може да влезе в сила докато не изтекат 2 години.
Молба за увеличаване на наема може да бъде подадена по-рано, единствено ако вида на наемането се е променил драстично, или ако вие и вашия landlord подадете заедно молба.
Ако имате нужда от помощ при изплащането на наема, можете да подадете молба за Housing Benefit.
Assured tenant
Наеми на жилищна асоциация или жилищна кооперация, които са започнали на или след 15.01.1989г.
Като наемател на жилищна асоциация, чийто наем е започнал на или след 15.01.1989г., наемът е такъв, за какъвто сте се споразумели с вашия landlord в началото на периода на наемане. Това трябва да се съдържа във вашето tenancy agreement. Tenancy agreement трябва също да съдържа информация относно това кога и как наемът може да бъде увеличаван. Регистрираните социални landlord трябва да следват установените от Housing Corporation правила и процедури. Те трябва да опитат да определят наеми, които хората с ниски доходи могат да си позволят. Те трябва и да информират всеки наемател за техните политики, включително и тези за определяне на наемите. Тази информация обикновено е във формата на ръководство.
Освен това има и образец на tenancy agreement, осигурен от National Housing Federation, за наемателите на регистрираните landlord, според когото наемът на тези наематели не трябва да бъде увеличаван повече от веднъж годишно.
Ако вашето tenancy agreement не упоменава увеличението на наема, вие имате право на подадете молба до Rent Assessment Committee, ако не сте съгласен(съгласна) с увеличението. Обаче, Rent Assessment Committee може да се съгласи с увеличението на наема, или може да ви определи по-висок от предложения от вашия landlord наем.
Правото ви на оставане в жилището
Secure tenant
Като secure tenant вие имате право да останете в жилището, при условие че се придържате към условията на tenancy agreement с вашия landlord. Обаче, ако tenancy agreement се наруши – например, поради неплатени наеми или обезпокояване на съседите – вашия landlord може да ви отправи предупреждение и да се обърне към съда за вашето изгонване.
Държавният landlord може да ви изгони от жилището само ако ви връчи правилно изготвено предупреждение и ако се е позовал на един от „мотивите за собственост”.
Трудно е да се определи какво представляват „мотивите за собственост”. Landlord може да се обърне към съда за възвръщане на собствеността върху имуществото, а secure tenant може да бъде изгонен единствено ако съда даде разрешение за разпореждане с имуществото на landlord.
Assured tenant
Ако наемът на дадена жилищна асоциация или кооперация започне след 15.01.1989г., ще става въпрос за assured tenancy. Обикновено ще има образец на tenancy agreement, даващ подобни права като тези на secure tenant. За да ви изгони, жилищната асоциация ще трябва да ви връчи правилно изготвено предупреждение за възвръщане на собствеността върху жилището. След това, жилищната асоциация ще трябва да се обърне към съда за възвръщане на собствеността върху имуществото, като се позове на един от „мотивите за собственост”.
Introductory tenant (встъпващ наемател)
За някои местни органи на властта и Housing Action Trust (HAT) всички нови наематели са introductory tenant. Introductory tenant имат някои, но не всички права на secure tenant. В края на дванадесетте месеца, при условие че нямало никакви съдебни производства за собственост срещу вас, introductory tenant ще стане secure tenant.
За landlord (хазяин) е много лесно да изгони introductory tenant.