Съществуват два вида депозити, които могат да бъдат поискани от landlord (хазяин) или от дадена жилищна агенция, която действа от негово име. Това са holding deposit и security deposit.

Holding deposit

Holding deposit представлява вноската, която ви е поискана от landlord или дадена жилищна агенция, при съгласието ви да наемете имуществото, но преди да е започнал периода на наема. Този депозит по всяка вероятност ще бъде приспаднат от security deposit, когато се нанесете в жилището.
Преди да направите каквото и да е било плащане, трябва да сте сигурен(сигурна), че желаете да наемете имуществото, тъй като holding deposit не се възстановява ако не успеете да се нанесете в жилището поради независещи от вас причини. Примери за това са: ако landlord поиска по-голям наем от първоначално уговорения, или жилището не е готово на дата, на която периодът на наемане трябва да започне.

Security deposit

Security deposit са парите, които се плащат на даден landlord (или жилищна агенция, която действа от негово име) като гаранция срещу, например, неизплатени наеми, повреда на имуществото или изнасяне на мебели.
Ако ви бъде поискан security deposit, трябва внимателно да проверите състоянието на имуществото и неговото съдържание. Това е така, защото, когато периодът на наемане приключи, вие може да понесете отговорност за липсваща или повредена вещ и може да загубите част от или целия депозит.
Когато периодът на наемане приключи security deposit трябва да ви бъде върнат. Нормално е да бъдат направени удръжки за, например, повреда на имуществото или мебелите, липсващи предмети, установени след инвентаризация, или за наем, който дължите.
Платих депозит когато се нанесох в жилището ми под наем. Вече се изнесох, а landlord още не ми е върнал депозита. Какво мога да направя?
Обикновено, депозитът се плаща на landlord или агенция в началото на периода на наемане. Когато периодът на наемане приключи landlord или агенцията трябва да проучат имуществото, като могат да направят и известни удръжки от депозита поради определени загуби, като: повреда на имуществото или мебелите, липсващи предмети.
Удръжки не трябва да се правят за амортизация.
Ако landlord не ви върне депозитът или вие не сте съгласен(съгласна) с върнатата сума, трябва да опитате да преговаряте. Ако това не се получи, помислете за предприемане на съдебни действия срещу landlord.

Допълнителни вноски

Landlord може да ви поиска допълнителна вноски, или „основни пари”, за да ви предостави наема. Няма граница за сумата, която може да бъде поискана от landlord. Ако сумата е неоснователно висока, вие нямата друг избор освен да не наемате жилището.

Гаранционни програми за наемни депозити

Някои местни органи на властта, жилищни асоциации и благотворителни дружества предлагат заеми, с които можете да си изплатите депозитите за месечните наеми на частни жилища. Повечето програми работят чрез предварително предоставяне на заема, който вие в последствие изплащате на програмата. Това може да стане чрез Housing Benefit. Повечето програми гарантират изплащането на повреди по жилището в края на периода на наемане.
Можете да получите информация за гаранционните програми за наемните депозити от National Rent Deposit Forum (0121 616 5067; www.nrdf.org.uk). За повече информация относно местните програми, можете да се свържете с вашата местна жилищна служба.

Различни видове tenancy agreement (договори за наем)

Поради настъпилите промени в закона за недвижимото имущество, видът на tenancy agreement и законните правата, които вие и вашия landlord (хазяин) имате по силата на това споразумение, ще зависят от това кога е сключено споразумението. Разшифроването на тези права може да бъде доста сложно.

Периодът на наемане е започнал на или след 15.01.1989г., но преди 28.02.1997г.
Ако вашият наем е осигурен от частния сектор или от жилищна асоциация, чийто период на наемане е започнал на или след 15.01.1989г., но преди 28.02.1997г., вие може да сте:
• assured tenant;
• assured shorthold tenant;
• наемател под обща протекция.

Assured tenant
Обикновено, един assured tenant има местен landlord, който не осигурява храна или други услуги. Като assured tenant, вие ще плащате наем за жилището и ще го обитавате като ваш собствен дом.
Вие не сте assured tenant ако жилището е:
• студентска квартира;
• ваканционна квартира;
• квартира, осигурена от дадена организация;
• място за бизнес срещи;
• Crown tenancy (наем, осигурен от Царската власт);
• частно жилище, което ви е осигурено от местните власти, защото сте бездомен(бездомна).
Като assured tenant вие имате право да останете в жилището до момента, в който вашия landlord убеди съда, че има достатъчно основателни причини за вашето изгонване – например, неплатени наеми или повреди по имуществото – или някое друго условие по споразумението е нарушено.
Като assured tenant вие имате право да се възползвате от правата си – например, за да се извършат определени ремонти – без да се притеснявате, че можете да бъдете изгонен(а) от жилището.
Освен правото ви да останете в жилището, при условие че се придържате към условията на наема, имате и други законни права, като:
• правото жилището да бъде ремонтирано и поддържано в добро състояние;
• правото партньорът ви от противоположния пол да наследи правото ви на наем след смъртта ви (право на “онаследяване”).

Assured shorthold tenant (преди 28.02.1997г.)
Вие ще бъдете assured shorthold tenant ако правото ви на наем се отнася за фиксиран период от време, не по-малък от 6 месеца.
Този вид наем не е толкова сигурен колкото assured tenancy. След като фиксираният период изтече, вашия landlord може да се обърне към съда, за да си възвърне правото на притежание върху имуществото, при условие че е дал двумесечно предупреждение. Ако вашият landlord не обнови споразумението, можете да останете докато той не ви отправи предупреждение, че желае да си възвърне имота.
Ако не ви е връчено Notice of an Assured Shorthold Tenancy, или ви е връчено след като периодът на наема е започнал, вие сте assured tenant.
Вие не сте assured shorthold tenant ако жилището е:
• ваканционна квартира;
• квартира, осигурена от дадена организация;
• наето от вас, а вие сте студент в университет или колеж;
• частно наето временно жилище, в което сте настанен(настанена), защото сте бездомен(бездомна);
• с местен landlord;
• жилище, за което не плащате наем.
Като assured shorthold tenant имате право да останете в жилището докато не приключи фиксирания период, освен ако вашия landlord убеди съда, че има достатъчно основателни причини за вашето изгонване – например, неплатени наеми или повреди по имуществото – или някое друго условие по споразумението е нарушено. Можете да останете и след фиксираният период, дори и споразумението да не е обновено, докато landlord не ви отправи предупреждение.
Като assured shorthold tenant вие имате право да се възползвате от правата си – например, за да се извършат определени ремонти – но ако го направите, вашия landlord може да реши да не обновява споразумението в края на фиксирания период.
Освен правото ви да останете в жилището за определен период от време, при условие че се придържате към условията на наема, имате и други законни права, като:
• правото жилището да бъде ремонтирано и поддържано в добро състояние;
• правото да се грижите за дребните ремонти и правото да ги приспадате от сумата на наема;
• правото партньорът ви от противоположния пол да наследи правото ви на наем след смъртта ви (право на “онаследяване”).
Може да сключите писмено tenancy agreement, което ви дава повече права от минималните законни такива.

Периодът на наемане е започнал на или след 28.02.1997г.
Период на наемане, започнал на или след тази дата, автоматично се превръща в assured shorthold tenancy, освен ако:
• вие сте наемател под обща протекция;
• периодът на наемане е започнал въз основа на договор преди 28.02.1997г.; или
• вашият landlord ви изпраща заявление, за да ви уведоми, че периодът на наемане ще бъде assured tenancy; или
• има клауза във tenancy agreement, според която то ще бъде assured tenancy; или
• наемът е възникнал въз основа на смъртта на бивш наемател под обща протекция; или
• преди това наемът е бил secure tenancy, след което е станал assured tenancy.
Изключенията в този списък не са единствени. Включени са само най-важните.
Ако наемът не е assured shorthold tenancy поради една от по-горните причини, то той ще бъде assured tenancy. Assured shorthold tenancy, създадени на или след 28.02.1997г. нямат фиксиран период в началото на наемането, въпреки че вашия landlord може да ви определи такъв период, ако желае. На или след 28.02.1997г., за създаването на assured shorthold tenancy не е необходимо писмено споразумение или известие. Достатъчно е устно споразумение.
Вие ще имате същите права като други assured tenant, чието право на наем е започнало преди 28.02.1997г., но след 15.01.1989г.
Обаче, към изявлението на вашия landlord, относно условията по споразумението, съществува едно допълнително правомощие. Вашият landlord трябва да направи писмено изявление за основните условия от наема, които все още не са били писмено представени. Непредставянето на изявлението се счита за криминална проява.

Периодът на наемане е започнал преди 15.01.1989г.
Ако правото ви на наемане е започнало преди 15.01.1989г., вие можете да бъдете или:
• protected tenant (защитен наемател); или
• наемател под обща протекция.

Protected tenant
Ако сте protected tenant вие ще:
• плащате наем за жилището; и
• няма да имате местен landlord; и
• вашият landlord няма да ви осигурява храна и други услуги.
Не сте protected tenant, ако:
• в жилището ви се предлага легло и закуска;
• жилището ви е квартира, осигурена от дадена организация.
Protected tenant имат права като всички частни наематели. Като protected tenant, вие имате следните права:
• сигурност на имуществото. Вашият landlord може да си възвърне имуществото само при определени специфични условия;
• правото длъжностното лице по наемите да определи фиксиран наем;
• правото наемът да се увеличава само при определени обстоятелства;
• правото жилището да бъде ремонтирано и поддържано в добро състояние;
• правото партньорът ви, или друг член от семейството, да наследи правото ви на наем след смъртта ви.

Наемател под обща протекция
Ако не сте assured tenant, assured shorthold tenant или protected tenant, вие може да сте т.нар. наемател под обща протекция. Можете да имате обща протекция, ако имате:
• квартира, осигурена от дадена организация (където компанията притежава правото на наемане и ви осигурява жилище, като член на персонала);
• студентска квартира, осигурена от дадена образователна институция;
• местен landlord, който не обитава жилището с вас, това е единствено или основно жилище на вашия landlord и той живее там от началото до края на периода на наема. Ако вашият landlord обитава жилището заедно с вас, вие няма да бъде под обща протекция;
• жилище, осигурено от Царската власт или от правителството;
• жилище, осигурено от някои жилищни кооперации или приюти;
• жилище, осигурено от работодателя ви, за да можете да си вършите работата. Ако обитавате дадено жилище заради професията си (например, асистент в пералните на самообслужване или надзирател), не е задължително да се изнесете от жилището ако напуснете работа.
Този списък не е изчерпателен.

Правото ви да останете в жилището

Правото ви да останете в жилището ще зависи от вида на наема

Protected и assured tenant

Вашият landlord (хазяин) може да си възвърне имуществото единствено ако убеди съда, че има причини, поради които вие трябва да бъдете изгонен(а) – например, имате неизплатени наеми, повредил(а) сте имуществото или сте нарушил(а) едно от условията на споразумението.

Assured shorthold tenant

Периодът на наемане е започнал преди 28.02.1997г.
Като assured shorthold tenant имате право да останете в жилището в продължение на първоначално фиксирания период, освен ако не нарушите дадено условие по tenancy agreement, или, например, имате неплатени наеми, или сте повредил(а) имуществото.
Ако останете в жилището след като първоначално фиксирания период изтече, а вашия landlord не възнамерява да обнови споразумението, понеже иска да си възвърне имуществото, той трябва да ви даде поне двумесечно предупреждение за напускане на имуществото и ще трябва да се обърне към съда за възвръщане на имуществото, ако вие откажете да се изнесете. Ако вашият landlord не предприеме никакви мерки, вие ще станете законен периодичен assured shorthold tenant и вашия landlord няма да може да си възвърне имуществото без да премине през тази процедура.Наеми, започнали на или след 28.02.1997г.
Вашият landlord не може да ви изгони през първите 6 месеца от периода на вашия наем, или през първоначално фиксирания период, независимо кой от двата периода е по-продължителен, освен ако той няма основания за вашето изгонване, както при наемите преди 28.02.1997г.
В края на този период, вашия landlord може автоматично да ви изгони от жилището по съдебен ред, както при наемите преди 28.02.1997г.

Наематели под обща протекция

Ако сте наемател под обща протекция и не се изнесете, когато вашия landlord ви е отправил предупреждение за изнасяне от жилището, и периодът на това предупреждение е изтекъл, landlord ще трябва да се обърне към съда, за да си възвърне правата върху имуществото. По всяка вероятност, такива права ще му бъдат дадени. Ако наемът е за определен фиксиран период (например, по споразумение ще продължи 6 месеца, или една година), вашия landlord не е необходимо да ви отправя предупреждение в края на този период. Все пак, вашият landlord ще трябва да се обърне към съда, за да ви изгони. Това може да стане след като фиксираният период изтече.

Фиксиране и увеличаване на наема

Assured tenant

Като assured tenant трябва да изплащате такъв наем на вашия landlord (хазяин), за какъвто сте се споразумели в началото на периода на наемане. Landlord не може да увеличи наема ако вие не се съгласите на това, или ако споразумението не го позволява. Ако tenancy agreement позволява на landlord да увеличава наема, то трябва да съдържа информация относно това кога е как може да бъде увеличаван.
Ако увеличението на наема не е обсъдено с вашия landlord, или ако tenancy agreement не позволява такова увеличение, имате право да подадете жалба пред местния Rent Assessment Committee, ако смятате, че увеличението на наема, предложено от вашия landlord, е твърде високо. Това може да се направи, ако наемът ви не е за определен фиксиран период (това е когато наемът не е в сила единствено за определен период, например, 6 месеца или една година) и ако вашия landlord използва специална процедура за увеличаване на наема. Ако tenancy agreement позволява увеличение на наема, вие не можете да се обърнете към Rent Assessment Committee. Освен това, Rent Assessment Committee могат да ви определят по-висок наем от този, който ви е определил вашия landlord.
Ако не можете да си позволите изплащането на наема, можете да подадете молба за Housing Benefit. Можете да получите право и за други помощи ако сте безработен(безработн а) или с ниски доходи.

Assured shorthold tenant

Като assured shorthold tenant трябва да изплащате такъв наем на вашия landlord (хазяин), за какъвто сте се споразумели в началото на периода на наемане.
Наемът ви не може да бъде увеличен без вашето съгласие или ако tenancy agreement не го позволява.
В определени случаи, вашият landlord може да използва специална процедура за увеличаване на наема, която включва връчването на официално известие, чиито детайли са законно оформени. На практика, това е възможно за определени assured tenant, но assured shorthold tenant имат много малка защита от изгонване, така че с враждебното отношение към landlord могат да рискуват да загубят дома си.
Ако не можете да си позволите изплащането на наема, можете да подадете молба за Housing Benefit. Можете да получите право и за други помощи ако сте безработен(безработн а) или с ниски доходи.

Protected tenant

Като protected tenant трябва да изплащате такъв наем на вашия landlord (хазяин), за какъвто сте се споразумели в началото на периода на наемане. Обаче, в последствие и вие, и вашия landlord можете да поискате от Rent Officer да ви определи „справедлив наем”.
Вашият landlord не може да ви увеличава наема, ако той е бил регистриран като справедлив наем от Rent Officer. Ако такъв наем не е регистриран, вашия landlord не може да ви увеличи наема, ако няма ваше официално писмено съгласие, или един от двама ви не се обърне към Rent Officer, който да е определил справедлив наем.
Ако не можете да си позволите изплащането на наема, можете да подадете молба за Housing Benefit. Можете да получите право и за други помощи ако сте безработен(безработн а) или с ниски доходи.

Наематели под обща протекция

Като наемател под обща протекция вие трябва да плащате такъв наем на вашия landlord, за какъвто сте се споразумели при нанасянето ви в жилището. Не можете да се обръщате към Rent Officer или Rent Assessment Committee за намаляване на наема. Ако вашият landlord иска да ви увеличи наема, трябва да опитате да преговаряте. Ако откажете да платите сумата на увеличението, това може да накара вашия landlord да ви изгони от жилището.Наех частно жилище, а моя landlord иска да ми увеличи наема. Може ли да го направи?
Всичко зависи от вида на tenancy agreement, което сте сключили. Ако продължителността на наема ви е за фиксиран период (например, 6 месеца) наемът не може да бъде увеличен по време на фиксирания период, освен ако споразумението не го позволява, или вие не се съгласите на това увеличение. Когато фиксираният период приключи, landlord може да поиска да подпишете ново tenancy agreement, според което наема е по-висок.
Ако наемът ви не е за определен фиксиран период, landlord може да ви поиска по-висок наем, ако сте съгласен(съгласна) с него, или ако споразумението го позволява, или чрез връчването на писмено известие по правилния начин. Ако споразумението позволява увеличение на наема, трябва да е ясно кога и как това може да се случи, например, веднъж в годината.
При определени случаи можете да подадете жалба срещу увеличението, ако смятате, че сумата на това увеличение е твърде висока, или ако смятате, че известието за увеличението не е било съставено правилно. Ако започнете да плащате сумата на увеличението, това означава, че сте съгласен(съгласна) с него и не можете да подавате жалба.
Някои наематели имат много малка защита срещу изгонване и могат да рискуват да изгубят домовете си, ако се противопоставят на landlord относно сумата на наема. Ако не можете да си позволите изплащането на наема, не забравяйте, че можете да подадете молба за Housing Benefit.