Във Великобритания съществуват специфични законови норми, които уреждат взаимоотношенията между агентите, които отдават имоти под наем, и техните клиенти, наематели и наемодатели. Основните законодателни норми се съдържат в “Consumer Protection from Unfair Trading Regulation 2008”, “Accommodation Agency Act 1953” , “Property Misdescriptions Act 1991” и др.
Приложението на тези законови норми на първо място е свързано с нелоялната реклама на отдавания под наем недвижим имот и защитата на клиентите, които ползват съответните услуги при наемане на такъв.
По силата на тези норми определен бизнес ще бъде виновен в закононарушение, ако:
1.Съзнателно или поради небрежност извършва дейност, която противоречи на задълженията му за “due diligence” (т.е., дейност в съответствие със законодателството).
2.Осъществяваната търговска практика, по същество, въздейства или би въздействала при вземането на решение от обикновен клиент по отношение на покупката на продавания продукт или услуга.
3.Търговската практика също ще се счита за несправедлива и ако дава:
– лъжлива информация за продукта или услугата,
– ако е подвеждаща или бъде укрита важна информация от клиента,
– ако е агресивна и пресира клиента да вземе съответното решение за закупуване на продукт или услуга.
Какво се разбира под търговска практика?
Важно е да се знае, че всички горепосочени закононарушения се отнасят до дейността на търговците по занятие и обхващат рекламата, маркетинга и продажбата на съответния продукт. Що се отнася до агентите, които отдават имоти под наем, то за незаконна практика ще се счита и тази, при която определени физически лица извършват нарушения при отдаване на собствени имоти под наем, освен ако това не е единственият им имот, в който са живели или се е помещавало постоянното им местожителство, и то, ако е за период от време, по-малък от 6 месеца.
Какво се разбира под професионално “due diligence”?
Тук презумпцията е, че търговецът трябва да се придържа към определени стандарти. Като допълнително условие той трябва също да спазва общите търговски практики и да подхожда към делата и клиентите си с „добри намерения“, т.е. да спазва определени етични стандарти във всекидневната си търговска дейност.
В случаите на отдаването на имоти под наем под клиенти трябва да се разбира не само собствениците на имоти и наемателите, но и потенциалните наематели, както и лицата, които само са поискали информация за съответни имоти.
За да е налице нарушение на законодателството, извън изрично посочените в закона търговски практики, трябва да съществува момент на фактическо, материално нарушение на икономическото поведение на клиента. Т.е. да е увредена възможността му да вземе информирано решение относно покупката на определена стока или услуга. Това ще бъде налице не само при евентуално наемане на имот под наем, но и при така наречените “transactional decisions”, т.е. такива, които са опосредствени и предхождащи сделката преди създаването на съответното наемно правоотношение.
Незаконните търговски практики включват както действия, така и бездействия на търговеца, ако целта им е да се укрие важна информация от клиента, която ще въздейства върху решението му за покупка. В тази връзка особено негативно значение е отдадено на агресивната тактика при продажбата на стоки и услуги. За наличието на такава може да се съди, ако са налице повишено безпокойство при вземането на решение от клиента, което е предизвикано от действията на търговеца, упражняване на принуда – физическа или психическа, или неоправдано влияние.
Като допълнително изискване към търговците съществува и това да положат допълнителни грижи при сключване на сделки с клиенти в неравностойно положение, като например възрастни хора или такива, които нямат достатъчно опит, като този факт би довел до фактическо изменение на дефиницията за обикновения потребител на стоки и услуги.
Кои органи са отговорни за защитата на правата на клиентите?
Такива са “Office of fair trading”, както и локалните “Trading standard officers (TSO)”. Тези органи имат законовото право да извършват тестови покупки на стоки и услуги, да изискват документи от търговците, както и да искат достъп до търговските помещения. Ако им бъде попречено да осъществяват функциите си, това представлява криминално престъпление. Виновни за такова криминално престъпление могат да бъдат както физически лица, така и фирми.
Какви са санкциите, които могат да бъдат налагани на търговците?
По принцип нарушението на търговските практики и законовите разпоредби е свързано с налагането на криминално наказание или криминална глоба, която е до £5000. Ако това бъде доказано в съда, след започването на криминално преследване виновното лице може да бъде осъдено и на лишаване от свобода до две години. Органите, които следва да следят за спазването на законодателството срещу нелоялните търговски практики, могат да изберат различен подход и да поискат от гражданския съд да се произнесе за забрана на съответната практика.
Ако се установят съответните нарушения, те могат да имат и други неблагоприятни последици за търговеца, като отнемане на лиценз, лишаване от акредитация към професионална организация, увеличаване на премиума на професионалната му застраховка и др.
Действията на съответните контролни органи могат да бъдат предизвикани с направено оплакване на потърпевшо лице за определено закононарушение.
Сред другите методи за постигане на резултат са търсенето на съдебно решаване на съответен спор с търговеца или търсене на обезщетение при извършено нарушение.
Агентите за недвижими имоти трябва да спазват и специални правила при приемането на пари за депозит и комисиони при осъществяване на своята дейност:
– съществува забрана агентите да взимат пари от потенциален наемател, ако услугата не е свързана с точно определен имот, който наемателят планира да наеме,
– агентите не могат да взимат пари предварително от потенциални клиенти, за да им търсят имоти под наем. Те могат да търсят определено заплащане след наемането на имота, но трябва също да съобразят действията си, ако съществува конфликт на интереси при наличие на договор за отдаване с наемодателя, който е бил сключен предварително,
– агентите не могат да искат заплащане за предоставянето на адреса и детайлите за имота,
– не могат да рекламират имота, без да са получили съгласието на собственика. Това се отнася и до случаите, когато не са извършили проверка за собственика на имота, и рекламират имот, съгласието за което са получили от трето лице, което не е собственик.
Нарушението на тези забрани от агентите за недвижими имоти е криминално престъпление и ако бъде установено в съдебен процес, те могат да бъдат наказани с глоба и/или затвор до три месеца.