Съществува едно такова разбиране сред българската общност във Великобритания, че в момента, в който краткосрочно сме наели един имот за живеене чрез Assured Shorthold Тenancy, или пък сме го наели дългосрочно (Lease), ние можем да правим каквото решим в него, както и да го отдаваме под наем, и то без ограничения.
Това разбиране води до доста неприятни последици за наемателите и наемодателите, които от незнание или от неразбиране често нарушават наемните си отношения.
В какво се състоят най-честите нарушения?
На първо място е добре да се изясни спецификата на наемните отношения във Великобритания и как се степенуват правата на различните страни.
1.Най-отгоре на пирамидата на тази отношения стои собственикът(freeholder). Toй може да сключва както краткосрочни договори за наем (ASТ), така и дългосрочни (Lease). Чрез тази договори той може да определя различни задължения за наемателите, които ще се отнасят и за всеки следващ наемател по веригата. Като пример може да се даде задължението да се коси тревата в градината, да се поддържа оградата или пък имотът да не се използва за други цели, освен за живеене (например за бизнес).
2.Следващото лице в наемната верига е наемателят по дългосрочен договор (leaseholder), когато наемът се сключва за 99, 125 или 999 години. Този наемател може да отдава имота под наем за по-къс срок от този, за който го е наел, но правата и задълженията му се предават надолу по веригата до следващите наематели.
3.Третото звено обикновено са наемателят по дългосрочен период (sub-leasеholder) или наемателят по краткосрочен период (AST), което е наемно правоотношение с дълготрайност до 3 г. Тези наематели, по принцип, също са обвързани от договорите на наемателите преди тях.
Значението на тези отношения е такова, че ако наемател сключи договор за наем за (AST), той ще бъде обвързан от всички забрани, предвидени в договорите за наем на по-горните нива, които са му станали известни, и съответно неизпълнението на които ще доведе до разваляне на договора за наем.
Характерен пример е случаят, когато се наема жилище, но същото се използва и за бизнес като складиране на материали, регистриране на бизнес адрес и други, които са забранени от договора за наем. Ако такава хипотеза е налице, договорът може да се прекрати от наемодателя с писмено предизвестие и наемателят ще трябва да освободи жилището. Добре е да се следи при сключване на договор за наем за подобни забранителни клаузи или пък да се поиска разрешението от наемодателя, ако такова е възможно.
За наемодателите съществуват редица задължения, преди да отдадат имота под наем, като например да получат съгласието на всички заинтересовани лица.
Кои са тези лица?
Най-често е необходимо да се вземе съгласие от банката, която е отпуснала заем за закупуване на жилището от собственика (freeholder/head leaseholder) и застрахователя.
Вземане на съгласие от банката
Повечето наемодатели са взели заеми за закупуването на имота (mortgage), като тези заеми са свързани с подписването на договор, който определя правата на наемодателя. Повечето договори за заеми предвиждат, че имотът може да се отдава под наем, но е необходимо да се вземе съгласието на банката преди сключването на договора. Много наемодатели купуват имоти с желанието да ги отдават под наем, но тези така наречени (buy to let) заеми често имат и ограничения, като например, необходимостта да се вземе съгласие от банката за отдаване на имота на всеки последващ наемател.
Ако в заемния договор е записано, че имотът не може да се отдава под наем, наемодателят може да поиска разрешение, но това може да доведе до промяна на целия заемен договор, а също и до финансови загуби като административни такси, по-високи лихви и пр.
Много банки при даване на съгласието си за отдаване на имота под наем могат да поставят определени условия, като например:
– наемният договор да бъде за фиксиран период от време, например, 12 месеца;
– наемният договор да бъде от определен вид (AST);
– банката може да поиска и да одобри наемния договор;
– банката да види личните данни на потенциалния наемател и да го одобри;
– плащане на административна такса от наемодателя на банката;
– наемателят да спазва всички разпореждания на наемните договори от по-висок порядък.
Последици от неизпълнението от наемодателя на задължението да вземе съгласие от банката
Ако в договора за заем е предвидено такова съгласие, то банката при липса на такова може да поиска оставащата сума по заема да бъде платена наведнъж и при поискване. Ако плащането не бъде направено веднага, това може да доведе до влизане в сила на клауза за конфискация и отнемане на имота в полза на банката.
Ако наемателят е сключил договор на основание, че ще живее в имота и умишлено е заблудил банката, той може да бъде преследван и за измама, която е криминално деяние, и за което се предвижда наказание и лишаване от свобода.
Ако има имуществена застраховка, като част от плащанията по заема към банката, тя също ще се инвалидизира, ако банката не е знаела, че имотът ще бъде отдаван под наем.
Взимане на съгласие от застрахователя
При отдаване на имота под наем нормална практика е да се уведоми и застрахователят, ако наемодателят има имуществена застраховка. Ако такова уведомяване не се направи, застраховката ще стане невалидна. Често професионалните наемодатели трябва да сключат и имотна застраховка, както и такава за имуществото с оглед на покритието на рисковете спрямо трети лица, които са пострадали в имота.
Взимане на съгласие от собственика или по-горните наемодатели
Ако съгласие не е взето предварително, например от “freeholder”, това може да доведе до нарушаване на договора и може да доведе до започване на процедура за възвръщане на имота в ръцете на собственика “repossession”.
Когато се преотдава имот под наем, е необходимо потенциалният наемател да се уведоми за предвидените забрани. Към договора за наем е нужно да се прикрепи копие от основните клаузи на “head lease” и да се поиска подписа на наемателя.
Отдаването на стаи в имотите обикновено не е забранено, освен ако договорите за наем не предвиждат изрично такава забрана.