Имотите се изкарват за продажба на търг най-често поради някоя от следните причини: неотложна и бърза нужда от продажба, отнемане в полза на банката при неплатени вноски по заема, когато се изисква направата на основен ремонт и собственикът не може да чака, а също и когато не се е стигнало до продажба на добра цена на пазара на недвижими имоти.
Търговете са често срещан способ за продажба на имоти във Великобритания, но те имат своите специфики. Ето защо е необходимо купувачите да са доста добре запознати с процедурите, с правните и финансови аспекти, за да не попаднат в ситуация, в която могат да претърпят големи загуби поради недобра оценка на обстоятелствата и документите за продажбата.
Обикновено участието в търг изисква добри познания и подготовка от страна на купувача, както и наличие на директни средства за осъществяване на покупката.
Една от най-характерните особености на търговете е бързината, с която се осъществява продажбата. Тя става факт в момента, в който чукчето удари по масата в деня на търга и не е възможно да има каквито и да е следващи преговори по цената или пък собственикът да размисли и да си оттегли имота от търга.
По този начин се избягва и така наречената „верижна ситуация“, при която често предварителните споразумения се провалят поради невъзможността на една от страните да получи финансиране. Освен това при търга се постига пълно и явно оповестяване на цената, като се избягват конфликтни ситуации и спорове.
Действия на продавача
Той трябва да избере подходящата търговска къща за провеждането на търга. Да определи т.нар. reserve price, т.е. цена, под която имотът не може да се продаде, а също така и ориентировъчната цена за продажбата, която ще се включи в каталога за продажба. Обикновено това става след консултация с аукционната къща и оценка от нейна страна на имота.
След като се уточни къде ще се проведе търгът, трябва се представи пълна информация за въпросния имот. Тя трябва да отговаря на действителността и на изискванията на закона (в случая – „Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008“).
Понякога в каталога за търга се вписва информация за състоянието на стаите, размерите и др., но това не е задължително.
На търговеца, който провежда търга, обикновено се заплаща комисиона в размер на 2.5 до 3% от продажната цена, ако имотът се продаде, както и комисиона за рекламата на имота.
Продавачът трябва да подготви чрез своите адвокати правната рамка за продажбата. Това е набор от документи, които е необходимо да се предоставят в определен срок преди търга, за да може купувачите да се запознаят с правната страна на продажбата и да вземат информирано решение, когато наддават за имота.
Обикновено този набор от документи съдържа:
– специални условия (ако има такива) за продажбата;
– официални извадки от регистрите за собствеността на имота и всички отбелязвания;
– проект на направените завещания;
– проект за трансфера;
– копия от всички договори за наем и депозити по тях;
– цената за обслужването на имота;
– сертификати за газ, електричество и др.;
– детайли за това какви са неплатените вноски по заемите за имота на името на собственика;
– меморандум за продажбата.
Договорът за продажба при търга
За разлика от стандартните условия при обикновената продажба този договор не е необходимо да отговаря на условията да бъде в писмена форма, така че той може да се сключи и в устна форма. На практика обаче купувачът в деня на продажбата трябва да подпише документ, който се нарича “Memorandum of sale”. При покупката той трябва да заплати 10% от цената веднага след търга, а останалата сума – след оформянето на документацията. Ако имотът е „leasehold“, то ще е необходимо да се вземе и разрешението на собственика, а това означава, че сделката ще се финализира, когато то се получи.
Договорът за продажба при търг включва: основни, допълнителни и специални условия за продажба, както и съответните приложения.
Основните условия са стандартни клаузи, които важат за всички търгове. Те се предоставят от търговската къща, която провежда търга, и често са включени в каталога за продажбата. Съществуват стандарти за такива продажби, които са възприети и инкорпорирани в договора.
Специалните условия зависят от самата къща, провеждаща търга, и са различни за различнaтa продажнa партидa (lot). Специалните условия се предоставят от адвокатите на продавача, включват всички изменения на общите условия за продажба и трябва да се четат във връзка с общите условия за съответния търг и партида. В тези специални условия обикновено се включват всички тежести за имота, права на имота върху други съседни имоти и пр.
Приложенията като част от договора за продажба се явяват последната част от договора, която включва всички поправки и изменения, като практиката е тя да се предоставя в деня на търга, преди неговото осъществяване.
Завършване на сделката
След като търгът се проведе, има срок за завършване на сделката и изплащането на цялата сума по договора за продажба. Този срок е между 20 и 28 дни и обикновено е недостатъчен, за да се осъществи продажба чрез заем от банка.
Едно от условията за продажба, което продавачът може да постави, е заплащането на адвокатските разходи и други разходи, свързани с търга. Тези суми трябва също да се платят в определения срок за завършване на продажбата.