Ако ви предстои да направите първата си ипотека (mortgage), трябва да бъдете на ясно какви са плюсовете и минусите на този тип кредитни сделки. Съществуват различни видове ипотечни кредити, които могат да ви бъдат предложени, затова ви съветваме да се запознаете добре с нещата, преди да предприемете каквото и да било.
Ипотеките, които носят по-висока стойност на кредита, крият повече рискове. Обикновено към клиентите, сключващи ипотечна сделка за първи път, ще има изискване за малък депозит, който да се добави към ипотеката.
Колкото по-малък е депозитът, толкова по-висок лихвен процент ще се начислява от кредитора, тъй като сделката ще се разглежда като по-високо рискова. Обикновено най-малкия депозит, който може да използвате, за да получите първа ипотека е 5%, а средният е 20%.
За да получите добра ипотечна сделка ще трябва да имате възможност да предложите най-малко 25% от желаната сума като депозит. По-висок депозит, в размер на 30%, 40% или повече процента, ще ви позволи да кандидатствате за най-изгодните оферти на пазара.
Заем на стойност 90% от ипотеката изисква 10% депозит за имота. Това означава, че за имот с цена 150 000 паунда ще ви е необходими да депозирате сума в размер на 15 000 паунда. Повечето хора, които купуват жилище за първи път се ориентират към този вид ипотека, но лихвените проценти ще бъдат по-високи, отколкото при по-малък заем.
Ипотека в размер на 95% от сумата обикновено е с много по-висок лихвен процент по кредита, което ще увеличи месечната сума за изплащане. За да сключите такава сделка, ще трябва да имате добър кредитен рейтинг и достатъчно доходи.
Ипотека в размер на 100% ще ви позволи да заемете пълната стойност на имота без никакъв депозит. Най-големият риск за този вид сделка е високият лихвен процент, който ще бъде начисляван.
Правителствени ипотечни програми
Цените на имотите са високи, така че за някои спестяването на депозит в размер на 20% от цената може да изглежда като невъзможна задача. Правителството признава това и е създало програмата „Help to Buy“, която да помогне на тези, които нямат възможност да депозират голяма сума, но искат да се преместят в нов дом.
Как се кандидатства за ипотека по програмата “Help to Buy”?
За да може да кандидатствате, трябва да отговаряте на следните условия:
• Да имате депозит в размер най-малко на 5%;
• За закупуване да се търси жилище на стойност до 600 000 паунда;
• Да възнамерявате да живеете през по-голямата част от времето в новия имот;
• Да нямате намерение да отдавате закупения имот под наем или да се ползва като втори дом.
Програмата се състои от две части – капиталови заеми (equity loans) и ипотечни гаранции (mortgage guarantees).
- Ипотечни гаранции (mortgage guarantees)
За да получите ипотечна гаранция ви е нужен депозит в размер на най-малко 5% от стойността на жилището. Останалите 95% можете да заемете само от един кредитор.
Помощта се състои в това, че ако изтеглите ипотечен кредит в размер на 85% от стойността на жилището, правителството гарантира, че ще изплати на вашия кредитор до 10% от стойността на ипотеката, ако не изпълнявате условията по договора. За вас тази сделка не е по-различна от всяка друга ипотека. Вие носите отговорност за погасяване на целия заем и ще се изправите пред отнемане на имота, ако изпаднете в просрочие.
За заемодателя кредитирането на хора с малки депозити носи много по-голям риск. Въпреки това правителството дава на кредиторите свободата да определят своите собствени лихвени проценти като част от схемата, така че няма гаранции , че ще получите атрактивен лихвен процент.
- Капиталови заеми (equity loans)
Капиталовите заеми са достъпни само за хора, които искат да купят имот, който е ново строителство. Те работят по следния начин:
• Правителството ви дава до 20% от стойността на имота като безлихвен заем от собствения капитал;
• Ще имате нужда от депозит в размер на най-малко 5%;
• Вие ще трябва да получите ипотека в размер на75 % от стойността на имота.
Ако например искате да си купите къща на стойност 200 000 паунда, нещата биха стояли по следния начин:
• 40 000 паунда кредит от страна на правителството;
• 10 000 паунда депозит от вас;
• 150 000 паунда от ипотечния кредитор.
Ползата от капиталовия заем за вас е, че с помощта на сумата, дадена от страна на правителството, можете да се надявате да получите по-нисък лихвен процент от вашия кредитор.
Local Authority Mortgage e друга национална програма, управлявана от местните съвети в партньорство с ипотечните кредитори. Ще бъдете в състояние да получите ипотека чрез тази схема, ако за първи път кандидатствате и вашата община участва в програмата.
Над 70 общини действат по тази програма на територията на цялата страна, а и постоянно се разглеждат нови райони, които желаят да се включат.
Как работи програмата LAM?
Купувачите на първо време могат да кандидатстват за ипотечен кредит, който да покрие до 95% от цената на имота. Трябва да имате готовност за депозит в размер на най-малко на 5% от стойността на жилището. Местната община ще ви отпусне безлихвен паричен заем до 20% и така няма да ви се наложи да направите ипотека за повече от 75% от стойността на имота.
Тази гаранция дава сигурност на кредитора ви, че ако сте просрочили плащанията си, той няма да загуби толкова много пари. Така той ще е по-склонен да отпусне заем с изгоден лихвен процент.
Ако вашата община участва в програмата, може да се свържете с местните власти, за да ви насочат към ипотечните кредитори във вашия район, които участват в нея. След това можете да се обърнете директно към тях за заем. Двата най-големи кредитора, които участват в националната програма LAM са Lloyds и Leeds Building Society.
Точният брой на ипотечните сделки, достъпни за вас ще зависи от това, което е било договорено между местната власт и кредиторите в района. Възможно е броят на хората, които могат да кандидатстват, да е ограничен. Максималната сума на парите, които може да заемете чрез програмата също ще варира в зависимост от приетото от местния съвет.
Гарантирана ипотека
С помощта на родителите си може да имате по-добри възможности за изгоден ипотечен кредит. Хората все по-често се възползват от този тип ипотека. Родителите или близки на семейството могат да ви станат гаранти и да поемат част от риска по кредита, така кредиторите ще са готови да ви отпуснат повече пари с по-изгоден лихвен процент.
С гарантираните ипотеки родител или близък член на семейството става гарант по ипотечния дълг. Това означава, че ако купувачът пропусне някое погасяване, гарантът ще трябва да го покрие. Има все по-голям брой сделки на пазара, където има горна граница на сумата, за която гарантът е отговорен. Например Aldermore предлагат ипотека със семейна гаранция, чрез която можете да заемете до 100% от стойността на имота. Родител, баба или дядо могат да бъдат гаранти за 75 % от стойността на жилището. Обикновено членът на семейството предлага свой собствен имот като обезпечение срещу ипотеката.
Семейно компенсирани ипотеки (Family offset mortgages)
Със такава ипотека родители или баби и дядовци могат да вкарват своите спестявания по сметка, свързана с ипотеката на детето им. Парите по тази сметка след това при необходимост се приспадат от ипотеката.
Все пак съществува потенциален недостатък на този вид ипотека. Парите ще трябва да останат по сметката, докато не бъдат върнати между 75% и 80% от стойността на имота, което може да отнеме доста дълго време.
Някои кредитори като Barclays и Lloyds предлагат ипотеки, където парите на член на семейството са внесени като депозит в специална спестовна сметка. Ако вноските се изплащат редовно за определен период, можете да си изтеглите парите от спестовната сметка.
Съществуват и общи схеми за собственост (Shared ownership). Този тип сделки също имат своите предимства и недостатъци. Жилищните асоциации (Building Societies) предлагат широка гама от различни програми за дялова собственост. Трябва да проверите кои са жилищните асоциации във вашия район, за да видите офертите им и да прецените кои от тях са подходящи за вас.