Ако живеете в жилище под наем, което е в незадоволително състояние, има няколко начина за извършването на ремонтни дейности и други подобрения.
Става въпрос за една доста деликатна област от закона, понеже ремонтната дейност може да изложи наемателя на риск, така че какви действия ще предприемете ще зависи от нивото на обезопасяване на жилището. Освен това, има значение за кои ремонтни дейности отговаряте вие и за кои – вашия landlord (хазяин).
Не трябва да прекратявате плащането на наема си поради лошото състояние на жилището. Ако имате неплатени наеми, вашия landlord може да предприеме действия за вашето изгонване от жилището.

Задължения на местните власти и непригодено имущество

Местните власти са длъжни да предприемат действия срещу частни landlord (хазяи), landlord от жилищни асоциации или регистрирани социални landlord, ако:
• състоянието на жилището не влияе добре върху здравословното състояние на обитателя – например, ако е влажно, изобилстващо от насекоми или ако има опасни проводници; или
• имуществото „обезпокоява” съседите – например, ако влагата прониква през съседната врата в друг имот, или ако изгнилите прозорци се срутят на улицата и наранят други хора.
Тези задължения включват и неизправностите по общите части на жилищните блокове, като: нехигиенични отпадъчни шахти или шумно централно отопление.
Ако смятате, че състоянието на имуществото причинява или здравословни проблеми, или безпокойство, трябва да подадете оплакване до Environmental Health Department. Те трябва да проучат ситуацията и, ако е необходимо, да отправят предупреждение до вашия landlord за извършване на необходимите ремонтни дейности. Ако landlord не се съобрази с предупреждението, той може да бъде съдебно преследван от местните власти, които, в последствие, може и сами да се заемат с ремонта.
Властите са длъжни да предприемат действия срещу частни landlord, landlord от жилищни асоциации или регистрирани социални landlord, ако имуществото не е съобразено с жилищните стандарти и е „негодно за обитаване от хора”.
Жилището трябва:
• да има стабилна структура; и
• да няма сериозни неизправности; и
• да няма влага, която да вреди на човешкото здраве; и
• да има достатъчно отопление, осветление и вентилация; и
• да има достатъчно тръби и питейна вода; и
• да има задоволителни удобства за приготвянето на храна, включително и мивка със задоволителни запаси от топла и студена вода; и
• да има удобно разположена тоалетна за неотложните нужди на обитателя; и
• да има подходяща канализация; и
• да има удобно разположени баня, или душ, и умивалник, всеки от които да има задоволително количество от топла и студена вода за неотложните нужди на обитателя.
Ако жилището ви не покрива тези стандарти, то ще бъде счетено за непригодно и на вашия landlord ще бъде наредено да извърши необходимите ремонтни дейности. Ако жилището ви не може да бъде ремонтирано, местните власти могат да издадат заповед за освобождаването му, или разрушаването му. В такъв случай, те ще ви преместят в друго жилище.

В къщата, която наех, има много влага. Информирах landlord, но тя не направи нищо по въпроса. Какво мога да направя?
Като наемател, вие имате право жилището да бъде поддържано в добро ремонтно състояние от landlord. Това включва някои от инсталационните системи в жилището, като отопление и топла вода. Често вие самият(самата) ще бъдете отговорен(отговорна) за ремонтите по вътрешната декорация и за други дребни ремонти, като запушена мивка. Обикновено, подробностите около ремонтите се описват в писмено tenancy agreement, което описва задълженията на landlord и на наемателя. Ако имате tenancy agreement, закона пак ще ви дава право на законните ви права. Обаче, преди да подадете жалба за жилищните условия, винаги трябва да проверявате какъв е вида на вашето tenancy agreement, тъй като някои landlord се опитват да изгонят наемателите, които прилагат законните си права относно ремонтната дейност по жилището.
Когато сте взел(а) решение, че ремонтът ви трябва да бъде направен от landlord, първо трябва да го информирате за необходимия ремонт. Трябва да направите описание на проблема и да съберете доказателства, като снимки, доклад от здравните служители и медицински доклади, ако неизправността влияе зле на здравето ви или на някой друг в жилището.
Ако landlord все пак отказва да свърши работата, вие можете да се свържете с Environmental Health Department, или да отведете landlord в съда. Ако вашият landlord е регистриран социален landlord, като жилищна асоциация, или е частен landlord, тогава местните власти може да успеят да го накарат да предприеме необходимите действия. Ако сте наемател на самия местен орган на властта, можете да подадете жалба като използвате съответната вътрешна процедура.
Трябва да продължавате да си плащате наема, докато се опитвате да получите съответната ремонтна дейност, тъй като landlord може да се опита да ви изгони, ако имате неплатени наеми.

Програмите „право на ремонт” (“right to repair”)

Наемателите на местните власти и на регистрираните социални landlord (включително и жилищни асоциации) могат да използват програмите „право на ремонт”, за да поискат компенсация за ремонтните дейности, които landlord не е осъществил в рамките на определен период.
Ако сте наемател на регистриран социален landlord, вие имате право на компенсация, ако докладвате за проблем по ремонтната дейност или поддръжката, който е засегнал здравето ви, вашето спокойствие или сигурност, а вашия landlord два пъти не успява да извърши ремонта в рамките на определения период. Има жилищна процентна компенсация, плюс дневен процент, който може да достигне максимални стойности, за всеки ден, в който ремонта не е осъществяван. Максималният разход за определен ремонт може да бъде определен от индивидуалния landlord. Трябва да се свържете с landlord за повече информация относно тази програма.
Наемателите на местните власти имат право на подобна програма. По силата на тези права, ако даден ремонт не бъде извършен в рамките на определеното време, можете да уведомите landlord, че желаете друг предприемач да свърши работата. Местните власти трябва да посочат друг предприемач и да определят нов времеви период. Можете да поискате компенсация, ако ремонта не се извърши в рамките на новия времеви период.
Като наемател на местните власти, поначало можете да използвате програмата „право на ремонт” за ремонти, за които вашия landlord преценява, че ще струват до £250. Също така, можете да поискате до £50 компенсация. Съществуват 20 вида ремонтни дейности, които са подходящи за програмата, включително и не подсигурени входни врати, счупени домофони, запушени мивки и течащи покриви.
Даден ремонт няма да отговаря на изискванията на програмата, ако местния орган на властта има по-малко от 100 имущества, не е отговорен за ремонта или преценява, че ще струва повече от £250.

Наематели с физическо увреждане

Като частен наемател с физическо увреждане, имате право на определени промени в жилището ви. Най-напред ще трябва да получите оценка за необходимостта ви от съответните промени от местната социална служба. Промените могат да включват инсталирането на ескалатор или лифт, или приспособяване на баня, или тоалетна.

Предприемане на действия относно извършването на ремонтите

Ако сте наемател, който възнамерява да предприеме действие срещу неизправността на жилището си, трябва да потърсите съвет от опитен консултант, който ще може да ви посъветва за действията, които да предприемете, включително и някое или повече от следните:
• преговори с вашия landlord (хазяин);
• използване на закона;
• използване на длъжностно лице (ombudsmen);
• организиране на кампания с други хора.

Преговори с landlord

Ако смятате, че вашият landlord е длъжен да извърши определен ремонт, първоначално трябва да се консултирате с опитен жилищен консултант, за да проверите дали ремонтната дейност може да бъде извършена, без да рискувате да изгубите жилището си. Консултантът ще може да провери и дали landlord е законно отговорен за извършването на ремонта.
Може да си струва да проведете приятелски преговори с вашия landlord, дори и той да няма законното задължение да извърши ремонта.
Освен това е препоръчително да направите писмено запитване за ремонта. Трябва да пазите копия от писмата, които сте изпращал(а) на landlord.
Ако сте наемател на местен орган на властта, жилищна асоциация или регистриран социален landlord, трябва да разберете колко време ще измине, докато landlord извърши ремонта. Това може да зависи и от важността на ремонта. Ако вашият landlord откаже да извърши даден ремонт, или отлага извършването на вече уговорен ремонт, трябва да опитате с преговори. Може да се нуждаете от специализирана за целта помощ. Ако преговорите се провалят, може да се наложи да предприемете законни действия, за да приложите правата си за извършването на ремонтната дейност.

Използване на закона

Има множество закони, които покриват правото ви да бъдат извършени определени ремонти в жилището ви. Тези закони са доста сложни. При всички случаи, преди да предприемете каквито и да било законни действия, ще ви е необходим експертен доклад за неизправността.

Частно съдебно преследване

Ако сте засегнат(а) от лошото състояние на жилището ви, можете да предприемете частно съдебно преследване срещу вашия landlord. Ако съдебното преследването е успешно, вашия landlord ще бъде задължен да извърши ремонтите и ще бъде обвинен в криминална проява, ако не ги извърши. Тази процедура е полезна за наематели на местните власти, които може да нямат възможност да използват други видове действия срещу местните власти. Обаче, не съществува криминално правно подпомагане, което да покрие правните ви разходи.

Гражданско съдебно производство

Ако имуществото е в лошо състояние, вашият landlord може да е нарушил tenancy agreement (споразумение за наем) като не е извършил необходимите ремонти. Вашето tenancy agreement може да включва специфични подробности за това какви ремонти вашия landlord се е съгласил да извършва, независимо дали е писмено или устно. Нещо повече, дори и да няма някакви специфични условия в tenancy agreement, по закон ще бъдат определени съответните отговорности за извършването на ремонтните дейности. Ако вашият landlord е нарушил tenancy agreement, вие можете да го съдите и, ако всичко мине успешно, да получите съдебна заповед, според която landlord трябва да извърши необходимите ремонти. Освен това, може да получите и компенсация. Може да имате възможност за държавни правни услуги.
Ако смятате да предприемете действия, трябва писмено да уведомите landlord за необходимите ремонти. Няма да можете да започнете съдебно производство, докато не измине благоразумния период, необходим за извършването на ремонтните дейности.

Използване на длъжностни лица

Local Government Ombudsman
Local Government Ombudsman разследва случаите на некачествено управление или на неуместно закъснение от местните власти. Като наемател на местните власти, вие можете се обърнете към Local Government Ombudsman, ако не сте доволен по определен аспект относно разрешаването на даден проблем по извършването на определен ремонт. Наемателите на други landlord могат да се оплачат единствено ако не са доволни как даден орган на властта е изпълнил, или не е изпълнил, задълженията си.
Не можете да се обърнете към Local Government Ombudsman, докато не преминете през процедурата за подаване на оплаквания на самия орган на властта. Жалбата до длъжностно лице може да бъде разглеждана доста дълго време, но обикновено – не повече от 3 месеца. Длъжностното лице може да отправи препоръки към местния орган на властта за изплащане на компенсация. Препоръките на длъжностното лице не могат да бъдат законно приложени, но органът на властта обикновено се съобразява с тях.
Ако не сте доволен(доволна) от начина, по който даден местен орган на властта е приложил, или не, законните си задължения и власт, можете също да се обърнете към Local Government Ombudsman.

Independent Housing Ombudsman

В Англия, всички регистрирани социални landlord са членове на програмата Independent Housing Ombudsman, включително и жилищните асоциации и местните жилищни организации. Някои частни landlord може също да са членове. Можете да подадете жалба до Independent Housing Ombudsman за всеки въпрос относно молбата ви за извършването на ремонт от landlord. Не можете да подавате жалба до Independent Housing Ombudsman, докато не преминете през процедурата за оплакване на landlord. Оплакванията относно лошото управление на регистрирани социални landlord в Уелс трябва да бъдат отправени към Housing Performance and Finance Division на National Assembly for Wales (029 20 826938).

Организиране на кампании с други хора

Ако имате информация и за други хора, засегнати от някаква неизправност, организирането на кампания срещу вашия landlord може да даде добър резултат. Дори може да има по-голям ефект ако вашия landlord е местен орган на властта или е регистриран социален landlord (включително и жилищна асоциация), който може да е чувствителен при лоша слава. Успешната кампания трябва да включва колкото си може повече хора и показност пред местните и национални медии. Освен това, може да бъде полезно и проагитирането на местните членове на съвета, членове на парламента и председателя на жилищния комитет (ако вашия landlord е местен орган на властта).

Основни задължения на landlord (хазяинът)

По закон вашият landlord има множество задължения по извършването на ремонтни дейности, включително и поправката и поддържането в добро състояние на:
• структурата и екстериора на жилището, включително и канали, улуци и вътрешни тръби;
• тръбите за газ и вода, както и електрическата инсталацията (включително и, например, разклонения и контакти);
• умивалници, мивки, бани и тоалетни;
• закрепените отоплителни уреди (например, газови печки) и водни отоплителни уреди (но не и газови и електрически готварски печки).
Това са законните задължения на вашия landlord, независимо от това какво е написано в tenancy agreement (споразумение за наем). Все пак, ако поискате от вашия landlord да извърши тези ремонти, той може да се опита да си възвърне правата върху имуществото или да не пожелае да поднови споразумението, когато му изтече срока. Преди да използвате правото си жилището ви да бъде ремонтирано, се консултирайте с опитен консултант.
Tenancy agreement може да определи допълнителни задължения за извършване на ремонтни дейности.

Общи части

Обикновено, вашият landlord също е отговорен за поправката на общите части от сградата – например, стълбища, асансьори, коридори или градински алеи, които са общи за всички наематели и landlord.

Електрически и газови уреди

Вашият landlord има задължението да се увери, че всички електрически уреди в жилището са обезопасени. Това включва отоплителни уреди, готварски печки, чайници и други електрически уреди.
Ако смятате, че даден електрически уред не е безопасен, можете да се свържете със службата по търговските стандарти в местното council (кметство).
Освен това, вашият landlord трябва да ви осигури проверки за безопасността на газовите уреди и, ако е необходимо – да се извършат определени поправки по уредите, поне веднъж на 12 месеца. Проверките трябва да се осъществяват от човек, който е регистриран при Confederation of Registered Gas Installers (0870 401 2300; www.corgi-gas-safety.com).
Вашият landlord трябва да води архив за датите, на които се е провела инспекцията, за откритите повреди и за предприетите поправки. Трябва да ви бъде дадено копие от този архив.
Ако вашият landlord не организира редовни инспекции на газовите уреди, или ако откаже да ви даде копие от архива, можете да се свържете с местната служба на Health and Safety Executive (HSE), която е длъжна да организира необходимите мерки за сигурност. HSE са задействали специална Gas Safety Advice Line (0800 300363 – 24-часова безплатна телефонна линия).